案情简介：
2003年1月28日，福建省新华书店（甲方、出租方，以下简称新华书店）与南方公司（乙方、承租方）签订《房地产租赁合同》，约定：一、甲方自愿将坐落于福州市晋安区鼓山镇连江路茶会村路口的房屋（房屋建筑面积13500平方米，土地使用面积10000平方米）出租给乙方使用。……。三、上述房屋承租给乙方使用时，其该建筑物范围内的土地使用权同时由乙方使用。……。五、房地产租赁期间内，甲方保证并承担下列责任：……3.经甲方同意后乙方投资改造的房屋的改造费用的折旧时间为十年，若因政策、拆迁等原因造成合同提前终止，甲方应对乙方未提折旧部分的损失按相关规定予以补偿。六、房地产租赁期限内，乙方保证并承担下列责任：1.乙方不得擅自改动房屋建筑结构，如需对房屋进行改装修或增扩设备时，应征得甲方书面同意。费用由乙方自理。《房地产租赁合同》还约定了其他相关事项。
2003年2月9日，新华书店发函给南方公司，内容为：“一、贵公司将承租房改建为化工市场，并未违背合同约定，我方原则上同意改建意向。二、我方根据合同有关约定要求贵公司在改建过程中不得擅自改动原建筑物的结构，并保持原设计的承重要求。三、贵公司在改建和使用承租房时应保持该建筑物原有的设计安全要求。……”而后，新华书店依约将讼争房产交付给南方公司使用。南方公司在接收了讼争房产后，即对讼争房产进行改扩建。
法院观点：
一审福州中级法院（节选）：
生效的民事判决[福州市晋安区人民法院（2013）晋民初字第2419号民事判决、福州中院（2015）榕民终字第1043号民事判决]已对讼争《房地产租赁合同》的效力、租赁物返还的范围问题等依法作出认定。根据上述生效判决的认定，无论扩建部分有无征得新华公司的同意，租赁期满，南方公司均无权就扩建部分主张所有权和使用权。南方公司在返还租赁物时，应将扩建部分一并返还。关于南方公司主张新华公司应对其投资扩建的位于晋安区连江路茶会路口土地上的9000平方米建筑物进行折价补偿的问题。首先，根据《房屋租赁司法解释》第十二条、第十三条规定以及《房地产租赁合同》第五条第三款的约定，在合同期限届满后，南方公司均无权要求新华公司承担扩建费用；其次，《房屋租赁司法解释》第十四条规定是对承租人经出租人同意扩建的情形下，房屋租赁合同无效或合意解除时，如何处理扩建费用作出的解释性规定。一般来说，承租人作为理性的经济人，其已将租赁房屋的扩建费用作为成本均衡摊销到合同履行期间内，并为此获得了扩建带来的额外收益，故合同期限届满，承租人已无权要求扩建费用。如果租赁合同因故解除，说明承租人将扩建费用作为成本摊销到合同原定履行期间的预期并未实现，存有损失，而出租人因此又有收益的，承租人可以要求出租人适当补偿。本案中，双方租赁期限已经届满，故不适用该条款。再次，南方公司出资扩建后，将扩建的房屋进行出租收益，南方公司亦未提交证据证明其因扩建造成经济损失，故南方公司要求新华公司折价补偿其因扩建房屋支出的费用7952700元，没有事实和法律依据，也没有合同依据，不予支持。
二审福建高院观点（节选）：
《房地产租赁合同》合法有效，对双方当事人具有法律约束力。《房地产租赁合同》签订后，南方公司为对租赁场所进行改造，向新华书店提交了总平图，但并未在总平图中或以其他方式告知新华书店对租赁物的改造要区分“扩建”与“改建”情况不同对待，亦未提出对于“扩建”产生的费用不适用《房地产租赁合同》的约定。新华书店收到总平图后，回函南方公司“将承租房改建为化工市场，并未违背合同约定，我方原则同意改建意向。”表明新华书店确认总平图体现的方案是对租赁物的改建，属合同约定的改造范围。此后，新华书店与南方公司就租赁标的物办理了交接手续，南方公司对租赁标的物进行了改造。上述履行情况表明新华书店与南方公司均认为总平图体现的改造方案属于《房地产租赁合同》约定的改造内容。现南方公司主张其对租赁标的物的修建存在“改建”与“扩建”的区分，并主张应由新华公司承担“扩建”费用，没有事实依据。根据《房地产租赁合同》第五条第三点“经甲方同意后乙方投资改造的房屋的改造费用的折旧时间为十年”的约定，现十年租赁期限已经届满，南方公司投入的改造费用已经折旧完毕，其主张新华公司承担扩建费用与合同约定不符，不予支持。
福州房产律师蔡思斌评析：
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定：“承租人经出租人同意扩建，但双方对扩建费用的处理没有约定的，人民法院按照下列情形分别处理：
（一）办理合法建设手续的，扩建造价费用由出租人负担；
（二）未办理合法建设手续的，扩建造价费用由双方按照过错分担。”
福州中院对上述条款的适用，认为适用于合同无效或合意解除时，本案中租赁合同是自然到期，不适用上述条款。
承租人作为理性的经济人，其已将租赁房屋的扩建费用作为成本均衡摊销到合同履行期间内，并为此获得了扩建带来的额外收益，故合同期限届满，承租人已无权要求扩建费用。如果租赁合同因故解除，说明承租人将扩建费用作为成本摊销到合同原定履行期间的预期并未实现，存有损失，而出租人因此又有收益的，承租人可以要求出租人适当补偿。本案中租期届满，改造费用已折旧完毕，出租人无需另行支付扩建费用。
案例索引：
福建省高级人民法院（2017）闽民终304号“福州南方化工城服务有限公司与福建新华发行(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷”，见《福州南方化工城服务有限公司与福建新华发行(集团)有限责任公司房屋租赁合同纠纷二审民事判决书》（审判长陈敏，审判员程光毅，代理审判员陈梁），载《把手案例》（2017.8.30）。
网址导引：
http://www.lawsdata.com/detail?id=5a261344e1382327972b56d1&key=房屋租赁合同